Nem találtam hiteles statisztikát, de egy oldal szerint a magyarok 91 százalékának van saját ingatlana, amivel talán világelsők vagyunk. Az albérlet vagy saját lakás vitáról sokat lehet olvasni, itt például a közgazdasági hatásait. Ez viszont egy pénzügyi blog, ezért a pénzügyi hatásait nézzük meg egy hitelből vásárolt ingatlannak.

Az ingatlan vásárlás talán a legnagyobb anyagi jellegű döntése egy családnak, mellette valószínűleg az egyetlen befektetése is. Ezért is nagyon fontos, hogy kössünk megfelelő lakásbiztosítást, mert pillanatok alatt el tud szállni a család összes vagyona. Mint befektetés, most sokat lehet hallani az előnyeiről, mert az árak és a jegybanki alapkamat is alacsonyan vannak. Nézzük meg egy kicsit leegyszerűsítve, tényleg megéri-e egy ingatlan vásárlása hitelből.

Jelenleg forint hitel esetén egy törvény miatt egy ingatlan maximum 75 százalékig terhelhető, vagyis 25 százalék önerőre szükség van, a gyakorlatban a bankok még kevésbé engedik leterhelni az ingatlant. Kiskapu itt is van, ha vonunk be pótfedezetet, akkor nincs szükségünk önerőre, igaz, ezt nem sokan tehetik meg.

A példámhoz 50 nm-es zuglói ingatlanokat vizsgáltam. Egy társasházi, nem panel, jó állapotú lakást kb. 13 millióért tudunk vásárolni, míg kb. 65.000 Ft-ért kivenni. A példához ezt a két számot veszem. Tegyük fel, vásárlás esetén van 25 százalék önerőnk, így 9.750.000 Ft hitelre lesz szükségünk, ezt felvesszük 15 évre. A bankracio.hu szerint ebben az esetben a Raiffeisen bank ajánlata a legkedvezőbb, havi 83.652 Ft a törlesztőnk, a kamat 6,26 százalék. Összesen 15.057.338 Ft-ot kell visszafizetnünk.

Tegyük fel, hogy hitel helyett lakást bérlünk, és az albérleti díj és a törlesztőrészlet közötti 18.652 Ft-ot és az önerőt (3.250.000 Ft) befektetjük ugyanúgy 15 évig. Természetesen az albérleti díj nem lesz fix 15 éven át, annyira nem, hogy évi 3 százalékos emelkedést feltételezve az időszak végén már 101.267 Ft-ot kell fizetni. A 9. év után előzi meg az albérleti díj a törlesztőrészletet, hogy „igazságos” legyen a verseny, a 9. évtől a 83.652 Ft feletti összeget a megtakarításból fedezzük.

A befektetésünknél 3 százalékos évi reálhozamot és szintén 3 százalékos inflációt feltételezve, 15 év múlva az önerőből durván 7.788.814 Ft lesz. A 9. év végére, a havi megtakarításunkból kb. 1.431.971 Ft gyűlik össze, viszont az albérleti díj emelkedése miatt a 15. év végére 946.405 Ft-ra apad (itt is éves 3 százalékos reálhozammal, és 3 százalékos inflációval számoltam). Így van kb. 8.735.000 Ft megtakarításunk.

Mit látunk? Jelen gazdasági körülmények között a várakozások szerint megérheti hitelből ingatlant vásárolni. De mielőtt rohannánk a bankhoz a kölcsönért, gondoljunk át pár dolgot:

•          Két évvel ezelőtt pont az ellenkezőjét tanácsoltam volna, mert akkor egy forinthitel kamata majdnem a duplája volt a jelenleginek, piaci kamatozással majdnem 140.000 Ft lett volna a havi törlesztőrészlet (12% kamat), ez esetben a megtakarítás+albérlet verzió magasan nyert volna. Viszont kamatkockázat forint hitelek esetén is van! 15 év hosszú, nem tudja senki sem megmondani, hogy a jegybanki alapkamat meddig marad ilyen alacsony. Ha emelkedik, akkor a törlesztő is emelkedik! Láthatjuk, hogy 5-6 százalékpontos emelkedés mekkora törlesztőrészlet emelkedéssel jár. Egy forint hitel sem biztonságos, sokan ebben a tévhitben élnek.
•          15 év alatt ki tudja garantálni, hogy nem lesz beteg, vagy tartósan munkanélküli? Ez esetben, ha nem tudjuk fizetni a törlesztőt, súlyos következményekkel járhat. Az albérletből pedig könnyebben ki tudunk költözni egy rokonhoz vagy baráthoz egy rövidebb időre.
•          Újra a hosszú futamidő: biztos, hogy ennyi ideig ugyanabban az ingatlanba akarunk élni? Gyerek születhet, akkor kicsi lesz a lakás, ha elköltözik, akkor pedig nagy. Munkát vállalni is nehezebben tudunk egy másik városban.
•          A saját lakásra jóval többet kell költeni.

Ha hitelt szeretnénk felvenni, jól gondoljuk át, hogy mit is tudunk bevállalni. Gondoljuk át a legrosszabb szituációt. Ne akkora törlesztőt vállaljunk be, amit ma fizetni tudunk, készüljünk fel a kamatkockázatra, ne járjunk úgy, mint a devizahitelesek. Minden eset más, kérjük ki akár több hozzáértő szakember segítségét. Ha befektető szemmel nézzük, akkor ez egy kockázatos befektetés.

Amit tanácsolni tudok: akkor vágjanak bele a lakásvásárlásba hitelből, ha van elég önerejük, ez minél több, annál jobb, minimum 40-50 százalék az ideális. 15 évnél hosszabb futamidővel ne számoljanak, hosszabb hitelt ne vegyenek fel. A kockázat miatt pedig hagyjanak mozgásteret egy akár 30 százalékos törlesztőrészlet emelkedésnek.

A fenti számolás nem teljesen pontos, illetve ideális és változatlan piaci körülményekkel számol!